地产销售明显回暖 优质房企将引领行业保交付

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　　随着近日各房企陆续公布今年前两个月的销售业绩，房地产行业复苏预期已基本确立。克而瑞行业数据显示，今年2月，TOP100房企实现销售操盘金额4615.6亿元，单月业绩环比增长29.1%、同比增长14.9%，无论是操盘口径、全口径还是权益口径，均已基本恢复至疫情前2019年的水平。

　　告别过去三年疫情后，叠加行业政策暖风频吹，地产行业将在深度调整近两年后逐渐回归正常。毫无疑问，核心要素销售端重回正轨将根本性扭转全行业的预期，包括房企的资金融通、物业保交付、业绩利润、新增土储等诸多方面。

　　尤其是在交付端，随着地产行业逐渐回归制造业属性，各房企的交付力成为了能反过来影响销售端的又一核心竞争力。预计今年全行业延续2022年的稳健，继续“保交楼、保民生、保稳定”。

今年的交付任务依然较重

　　在行业大调整的背景下，保交付成为了社会各界关心的重要议题。统计数据显示，2022年，全国交付TOP50房企共计交付约429万套房屋。其中，碧桂园集团累计交付近70万套，为全行业第一，并远远领先于行业交付第二的30万套。此外，包括万科、保利、华润、龙湖等均位列交付榜前十，交付套数均超10万套。

　　正是由于这些优质龙头房企在交付端的稳健，也奠定了销售端的强者恒强的格局，市场份额在逐渐向头部集中。如碧桂园全年累计共实现权益合同销售金额3574.7亿元，权益合同销售建筑面积4451万平方米，在行业内继续保持领先。

　　面向房地产行业新常态，交付力既是房企社会责任的担当，也是企业产品力、服务力的直观体现，更是房企穿越周期、实现长远发展的关键。去年12月中央经济工作会议也将“保交楼、保民生、保稳定”列为2023年重点任务。

　　实际上，2023年行业的保交楼的任务并不轻松。

　　简单按照预售到结转为期两年的节奏估算，2021年全国商品房销售额高达19万亿的历史峰值水平，预计相当的交付任务会落在2023年。如绿城预计全年将交付逾20万套，较2022年14万套增长约43%，此外，根据克而瑞统计，截至2022年底全国仍有约290个问题项目，尚未交付房屋数量超40万套，也将对2023年的交付产生较大压力。

　　值得一提的是，国家统计局数据显示，2022年全国商品房销售面积13.58亿平方米，比上年下降24.3%，全国商品房销售额13.33万亿元，下降26.7%。行业发展逻辑加快从“规模”向“品质”转变的同时，预计从2024年开始，房企在交付端的压力也将会有所缓解。

　　因此，2023年或是房企交付压力测试的一个关键年份，不仅考验各房企的抗压成色，同时也是通往下一发展阶段的“门票”。

政策、销售、融资多面复苏 优质房企全年交付无忧

　　房企要顺利通关“保交付”压力测试，手里有粮才能做到心里不慌。而房企的资金来源主要有两类：销售回款与融资回款。

　　销售回款方面，在融资、购房等多重利好政策陆续落地半年多来，今年2月市场终于出现明显回暖迹象。正如今年政府工作报告中所述，全年拉动需求成为实现经济增长的关键着力点，而这其中，地产是拉动整体需求端复苏的核心要素。预计全年支持政策有望延续，销售将实现同比正增长，明显改善房企的流动性。

　　融资回款方面，随着“三箭齐发”相继落地，千亿级储架式注册发行获批，“金融16条”授信额超万亿，“央地合作”增信撬动地方担保支持，此外内保外贷也疏通了境外融资。以优质示范民营房企为首的龙头企业在融资端的回款大幅改善，克而瑞数据显示，今年1月民营房企融资额同比增长54%，增速为近年来的新高。

　　央行副行长刘国强近期表示要做好结构性货币政策工具评估和分类管理，而考虑到“保交楼”任务仍然艰巨且是修复市场信心、维持社会稳定的关键所在，预计保交楼专项贷款等结构性工具仍将继续发力。

　　以碧桂园为例，各类政府支持融资政策均已获得支持，此前碧桂园200亿储架式注册发行获批成为今年获批首单，为公司2023年融资优势定下基调。在各类回款支持下，预计碧桂园今年的交付数量将超过去年。

　　正如新年伊始，碧桂园集团管理层就提出“四保”工作重点，即“保交楼、保资产、保安全、保信用”。此外，碧桂园还将“做好工程质量，全面提升基础产品力，以客户体验为导向”写进了保交楼的要求之中，力求做到由“按时交楼”进入“完美交楼”。

　　据统计，截至3月3日，碧桂园集团全国已复工项目标段数达1343个。此外，碧桂园还将通过博智林建筑机器人、科技建造在安全、质量、环保、效率、成本方面的优势，全面提升交付质量。

　　展望2023年，无论是民营房企还是国资房企，都将是充满挑战的一年，但同时也是边际改善的一年。交付力成为各家房企能边际改善多少的关键抓手，也是购房者用真金白银投票的重要考量。