“民营示范房企”旭辉的2022：从“股债双杀”困境到年末融资利好

　　每经记者 包晶晶    每经编辑 魏文艺    

　　1月3日，旭辉控股集团（HK00884，股价1.28港元，市值133.29亿港元）拟发行2023年度第一期中期票据，发行规模不超过20亿元，期限为3年期，由中债信用增进提供全额无条件不可撤销连带责任担保，募集资金用途为项目建设、偿还境内有息债务。

　　在经历了2022年9月“股债又杀”及11月初公告“暂停支付境外所有应付的本金和利息”后，随着支持房企融资的“三支箭”落地，旭辉在融资方面可谓利好频传。

　　2022年12月，旭辉先后与光大银行、邮储银行等4家银行签订战略合作协议，获得数百亿元授信额度，推动保交付、保品质、保民生。此前的2022年11月底，旭辉向中国银行间市场交易商协会表达150亿元储架式注册发行意向。

　　事实上，在行业整体下行背景下，旭辉的销售业绩同样下滑明显。据中指研究院数据，2022年旭辉的销售额为1237亿元，相比2021年的2472.5亿元几近腰斩。即便在全国房地产销售最为活跃的华东地区，在交付与抢收方面，旭辉同样承受着前所未有的压力。

　　华东区域业务缩减

　　从区域来看，长三角仍是旭辉布局的重点。2002年上半年，旭辉在长三角区域实现销售额超过219亿元，占其销售总额的34.7%。

　　2022年11月初，旭辉进行了一轮组织构架和人员调整，撤销了部分中心，组织级别降回原来的“部门级”。值得注意的是，华东原上海区域集团与皖赣区域集团合并，组建成立新的上海区域集团。在旭辉设立的东南、江苏、皖赣、上海、西南、山东、华北共七个区域集团中，华东地区的业务主要由上海、江苏和东南（含浙江和福建）区域集团所涵盖。

　　2022年中报显示，上半年旭辉在长三角地区推出的项目仅有上海佘山望、芜湖地旭辉铂悦滨江、鎏金印象、南通东昇旭辉中心和南京都会江来府；而回顾2021年，旭辉上海世纪古美热卖，在苏州推出6个热销住宅项目、南京5个，在安徽包括合肥芜湖等城市共推出6个项目。2021年报显示，旭辉在长三角区域共有24个项目。但在市场整体下行压力下，旭辉在长三角的业务无可避免地受到了冲击。

　　从土地获取情况来看，2021年旭辉新进入江苏盐城、安徽六安、宣城，并对浙江等多地持续深耕；2022年上半年，旭辉在华东区域仅获取了义乌、上海、长沙、宁波及青岛6个新项目的权益，连同2022年6月30日后的苏州一项土地收购，集团应占土地出让金合共为36亿元。

　　从安徽、江西两地目前房地产开发所占份额来看，在2022年上半年，房地产开发合同销售总额中，合肥占1.9%、芜湖 0.7%， 阜阳0.5%、 南昌0.5%，皖赣合计仅占3.6%。土储来看，截至2022年6月30日，江西地区仅有南昌旭辉中心和凌云府，合肥10个住宅商业办公综合项目，在整个长三角区域内占比较小。

　　行业低迷下的“保交付”

　　旭辉上海区域集团覆盖上海、环沪城市及安徽、江西，从一线城市到三四线约11座华东地区城市。旭辉上海区域集团方面坦言，受疫情反复，上游材料供应不及时，劳动力不充足，部分项目无可避免地影响了进度，这也使“交付”成为最大难题。

　　通过与供应商协商互助并制定合理穿插施工方案等，旭辉上海区域集团在保质保量的前提下力争按时交付。如合肥旭辉·滨湖江来，项目团队从交付启动之初便召开数轮筹备工作，对工程、景观、物业、营销等各个部门制定详细的交付标准，力保品质交付。

　　截至2022年12月初，旭辉上海区域集团的11座城市中有6城10个社区近万套房源100%实现如约交付。江苏区域布局的16座城市累计交付6621套新房，其中9-11月均有项目交付。与此同时，以旭辉江苏区域集团为例，2022年主动出击，通过主题服务或营销活动不间断“抢收”。

　　上海中原地产市场分析师卢文曦12月7日下午通过微信向记者表示，“华东地区本身经济基础好，受政策提振后，市场信心和反应也会快一些，房企配合做出一些积极姿态更有助于未来销售业绩。”

　　值得一提的是，旭辉上述交付项目中包括多个“透明工厂”（即对外界全方位展示工程用材、型号、工艺和流程，施工工地常态化开放）交付。

　　“旭辉的透明工厂模式和制度是行业所认可的，具有非常好的示范性。尤其是在保交楼方面，此类制度和操作更需要推广。从旭辉的楼盘交付方面看，效率高，且市场回馈较好，充分体现了旭辉稳健且积极从业主角度出发的导向。”易居研究院智库中心研究总监严跃进12月7日通过微信向记者表示。

　　据旭辉集团官微1月3日披露，2022年旭辉全国49城145项目交付9万套新房。

　　“股债双杀”后迎融资利好

　　2022年5月，旭辉入选民营示范房企名单，获得信用保护工具支持，随后融资发债也开启了新的篇章。正当疫情影响逐渐褪去、市场渐有回温之际，旭辉却在9月底遭遇“股债双杀”。

　　9月28日，旭辉控股股价单日下跌32.28%，报收0.86港元/股。同日，旭辉多只债券也出现下跌，“21旭辉03”跌幅超30%，二次临时停牌；“21旭辉01”跌幅24%，“20旭辉01”跌幅超16%。

　　2022年11月1日，旭辉公告称，已暂停支付境外所有应付的本金和利息，计划对境外债务重组。截至2022年11月1日，旭辉的境外债务总额（包括银行贷款、优先票据和可换股债券）约68.5亿美元，暂停支付的款项（即到期未付的本金和利息总额（含因部份债权人按照相关融资的条款行使既有的求偿权产生的款项））达到约4.14亿美元。

　　2022年中报显示，旭辉债务为1141.4亿，包括银行及其他贷款734.3亿、境内债券119亿、境外可转债17.2亿、境外优先票据270.9亿。

　　旭辉集团董事局主席林中曾在内部信中表示，多地政府进一步收紧了监管资金的提取，导致房企流动性进一步承压。“我们账面上仍有逾300亿元现金，但绝大部分无法满足企业的合理按需使用。”

　　2022年下半年以来，旭辉再未出手拿地。林中要求“过难日子、紧日子，节省一切可以节省的开支，把有限的资源集中在‘保交付、保品质’的民生工程上”。

　　值得注意的是，随着2022年11月支持房企融资的“三支箭”齐发，旭辉也连迎融资利好。2022年11月底，旭辉向中国银行间市场交易商协会表达150亿元储架式注册发行意向。

　　2022年最后一个月，旭辉更是接连与4家银行签署合作协议。2022年12月1日，中国光大银行与包括旭辉在内的10家房企署定战略合作协议，提供意向性融资总额合计2600亿元；12月5日，邮储银行上海分行将向旭辉提供不超过100亿元意向性授信额度；12月9日，厦门国际银行与旭辉集团签署银企战略合作协议；12月14日，中国建设银行上海市分行与包括旭辉在内的16家房企签署战略合作协议。

　　卢文曦表示，在诸多利好政策推动下，房企开始获得银行融资支持，这对提升市场信心，尤其是提升对企业信心很有帮助。